本文以2023Q1涉宅用地成交明細(xì)為源數(shù)據(jù)，分析城投拿地行為的最新變化（拿地主體穿透識(shí)別，城投界定采用WIND口徑；城投+其他屬性企業(yè)聯(lián)合拿地也界定為城投拿地）。
1城投成交金額及成交金額占比均有所下滑，城投托底現(xiàn)象緩解 2023年1季度涉宅用地供給數(shù)量減少，但部分城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加；城投成交金額及成交金額占比均有所下滑，整體平均溢價(jià)率提升，城投托底現(xiàn)象有所緩解。 2023年自然資源部?jī)?yōu)化集中供地制度，出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》，通知取消了全年供地次數(shù)限制，建立擬出讓地塊清單公布制度，并強(qiáng)調(diào)“凡商品住房去化周期長(zhǎng)、土地流拍率高、市場(chǎng)需求明顯不足的城市，應(yīng)當(dāng)控制商品住房用地供應(yīng)規(guī)模?！薄?023年以來，多地集中供地體現(xiàn)出多頻、量少、質(zhì)優(yōu)的特征。例如，已完成2023年首輪土拍的杭州、南京、蘇州，2023年首輪土拍供地?cái)?shù)量雖均較2022年首輪有所下滑，但優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)明顯上升，地價(jià)觸頂?shù)貕K占比均為2022年以來最高，其中杭州高達(dá)61.5%。整體來看，2023年1季度全國涉宅用地合計(jì)供地2142宗，較2022年1季度的2931宗減少789宗，同比下降26.9%。同期涉宅用地總成交金額也下滑至3492.3億，同比下降16.1%。城投成交金額839.2億，同比下降25.6%。 從拿地主體結(jié)構(gòu)來看，城投成交金額占比明顯下滑，2023年1季度城投成交金額占比24.0%，較2022年4季度的48.9%，減少24.9pct。一方面，2023年1季度優(yōu)質(zhì)地塊供給數(shù)量增加，吸引國企、民企（以當(dāng)?shù)匦⌒兔衿鬄橹鳎﹨⑴c拿地；另一方面，2022年10月財(cái)政部印發(fā)《財(cái)政部關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》，通知中強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)禁通過舉債儲(chǔ)備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口”。 從拿地價(jià)格來看，2023年1季度城投拿地平均溢價(jià)率有所提升，為10.0%，較2022年全年不足3.5%明顯提升，僅低于整體平均溢價(jià)率1.9pct。 2浙粵蘇皖湘城投成交金額及成交建面較大 2023年1季度各省份城投拿地分化明顯，以城投成交金額為劃分依據(jù)，浙粵蘇皖湘城投成交金額較大，為第一梯隊(duì)；豫魯川陜鄂冀贛成交金額適中，處第二梯隊(duì)；云新津渝桂閔瓊成交金額較低，處第三梯隊(duì)；滬京甘等11省未見城投拿地。 （1）浙粵蘇皖湘城投成交金額較大，成交金額在60-200億之間。其中，浙江為城投成交金額及成交建面雙高省份，2023Q1城投成交金額及建面分別為194.2億、284.7萬方；廣東近年涉宅用地供給數(shù)量相對(duì)較少，整體呈現(xiàn)出高成交金額、低成交建面的特征，二者分別為111.8億、168.8萬方；湖南、江蘇、安徽成交金額在第一梯隊(duì)中相對(duì)較低、但成交建面較高,成交金額在60-110億之間，成交建面在300-400萬方之間。 （2）豫魯川陜鄂冀贛成交金額適中；云新津渝桂閔瓊成交金額較低。河南、山東、四川、陜西、湖北、河北、江西城投成交金額在15-60億之間，成交建面在90-210萬方之間。云南、新疆、天津、重慶、海南、廣西、福建城投成交金額在0-7.5億之間，成交建面0-30萬方之間。 （3）樣本數(shù)據(jù)中有11省未見城投拿地。部分省份主要由于本身住宅用地供給較少，如內(nèi)蒙古、甘肅、吉林、寧夏等省份；部分省份年內(nèi)出讓進(jìn)度較慢，如上海2023年首輪集中供地將在4月下旬開始交易。 3鄂粵湘皖城投拿地占比較高，超六成省份城投拿地占比下降 鄂粵湘皖城投拿地占比較高。2023年1季度湖北、廣東、湖南、安徽城投拿地較多，城投拿地成交金額占比分別為63.9%、54.2%、51.4%、43.6%。其余省份中，河南、陜西、云南等11省/直轄市城投拿地占比在15%-30%之間，剩余省/直轄市拿地金額占比則不足10%。從邊際變化來看，超六成省/直轄市2023Q1城投成交金額占比較2022年有所下降，僅廣東（+18.0pct）、河北(+17.7pct) 、安徽(+13.8pct)、云南(+13.5pct)、海南(+7.6pct)、湖北（+5.2pct）、湖南(+4.0pct)城投成交金額占比有所提升。 4城投拿地金額較大的城市包括廣州、西安、寧波等 2023年1季度，城投拿地金額較大的城市主要分布在長(zhǎng)三角區(qū)域。2023Q1城投成交金額排名前五的城市為廣州、西安、寧波、杭州、石家莊，拿地金額分別為63.4億、57.2億、49.4億、48.9億、37.3億。排名前20的城市中位于長(zhǎng)三角區(qū)域的城市占比60.0%。 從城投拿地占比來看，在城投成交金額大于等于10億元的28個(gè)地級(jí)市中，2023Q1拿地比例較2022年全年顯著增多城市為廣州市（+66.6pct）、石家莊市（+58.2pct）、常德市（+53.2pct）、臨沂市（+48.9pct）、滁州市（+41.4pct）、蕪湖市（+40.2pct）、鹽城市（+35.5pct）、株洲市（+34.3pct）。 5拿地金額TOP50城投主要分布于江浙湘粵 2023年1季度拿地金額排名前50的城投平臺(tái)主要分布于江蘇、浙江、湖南、廣東。TOP50城投平臺(tái)中，江蘇、浙江、湖南、廣東分別擁有9家、9家、6家、5家城投平臺(tái)，其中排名前五的城投平臺(tái)分別位于廣東廣州、陜西西安、河北石家莊、浙江溫州、浙江寧波，其2023Q1拿地金額占所屬省城投拿地總額的比例分別為39.7%、65.3%、76.5%、16.3%、13.1%。
