河北耀鼎投資咨詢有限公司團隊于2022年9月份開(kāi)始爲涿州市保交樓項目提供全過程跟蹤造價服務，内容主要包括：項目前期踏勘，對項目剩餘工(gōng)程量、造價、圖紙(zhǐ)的審核，出具工(gōng)程造價審核報告，工(gōng)程任務期内工(gōng)程造價跟蹤審核。
一(yī)、保交樓政策出台背景
近年來，随着房企暴雷事件的反複出現，購房者擔憂竣工(gōng)交付的問題，購房意願較差。2022年7月，多地爛尾樓盤的“停貸”風波，引發了各方對房地産風險的關注。“保交樓”是2022年7月28日中(zhōng)共中(zhōng)央政治局會議首次提出的重要工(gōng)作任務，會議指出，要穩定房地産市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工(gōng)具箱，支持剛性和改善性住房要求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生(shēng)。
2022年11月21日，人民銀行、銀保監會聯合召開(kāi)全國性商(shāng)業銀行信貸工(gōng)作座談會，研究部署金融支持穩經濟大(dà)盤政策措施落實工(gōng)作。在前期推出的“保交樓”專項借款的基礎上，人民銀行将面向6家商(shāng)業銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計劃，爲商(shāng)業銀行提供零成本資(zī)金，以鼓勵其支持“保交樓”工(gōng)作。目前“保交樓”專項借款支持計劃正在快速地自上而下(xià)展開(kāi)落地。以河北(běi)爲例，“保交樓”項目主要由國家開(kāi)發銀行河北(běi)省分(fēn)行負責支持，目前相關工(gōng)作正在有序落實，已經取得了不錯的成效。
二、涿州市保交樓項目介紹
涿州市保交樓專項借款第一(yī)批資(zī)金共計4.28億元，共有4個項目，分(fēn)别爲涿州市宏遠陽光麗景小(xiǎo)區項目、涿州市華瑞卓越城住宅小(xiǎo)區二期項目、涿州市鉑悅山一(yī)二期項目、涿州市香邑溪谷五期項目。
涿州市人民政府作爲牽頭管理主體(tǐ)，嚴格落實黨中(zhōng)央、國務院的精神，按照保交樓相關備案項目的要求，負責落實反饋的備案項目資(zī)金監管、支取審批、用途審核、銷售回款監管等，确保資(zī)金專款專用，及時有效完成我(wǒ)市保交樓專項工(gōng)作。
涿州市城市投資(zī)發展有限公司作爲保交樓專項工(gōng)作的承接主體(tǐ)，負責申領保交樓專項貸款資(zī)金，按照有關規定，審核具體(tǐ)項目貸款資(zī)金使用的合規性，确保準确執行政策，推進并監督專項貸款資(zī)金的合規使用。及時歸集包括但不限于項目剩餘貨值的銷售回款、資(zī)金處置收益等回籠資(zī)金，嚴格監控并審批資(zī)金支出，及時足額歸還專項貸款本息。
銷售回款不足以償還專項借款的，将通過如下(xià)方式籌集資(zī)金償還：企業拟将剩餘未售貨值在本單位或合作單位内部開(kāi)展福利性質的認購活動，認購單價大(dà)幅低于市場價，以達到從速回款。同時，一(yī)是壓實企業、股東等相關各方責任的同時，輔督導企業盡快盤活其閑置土地或其他資(zī)産，包括通過出讓股權或市場化運作等方式，“斷臂求生(shēng)、砸鍋賣鐵”，引導企業多渠道籌集資(zī)金，确保如期償還專項貸款；二是積極協調商(shāng)業銀行向政府融資(zī)平台“輸血”，進而調動發揮融資(zī)平台“造血”功能，以助力房地産企業的合理融資(zī)需求。
三、保交樓項目後續可能面臨問題
當前有兩個問題需要我(wǒ)們關注，一(yī)個是政府按照市場化的邏輯進行“保交樓”，專項貸款資(zī)金滞後且不足；在當下(xià)的環境下(xià)，“保交樓”在執行過程中(zhōng)存在明顯優先級，即先支持貨值能夠覆蓋建設成本的項目，而那些貨值無法覆蓋建設成本的項目得到政府的支持的順序則相對靠後。由于此前預售資(zī)金監管的缺失，大(dà)量項目的貨值已無法覆蓋後續的建設成本，這也導緻真正受到專項貸款資(zī)金支持的項目的數量相對較少。
另外(wài)一(yī)個困難在于項目仍然位于出險企業旗下(xià)，面臨各種糾紛，導緻保交樓工(gōng)作難以快速推進。目前多數出險企業正在陸續公布其重組計劃，和債權人的激烈博弈仍在進行。部分(fēn)債權人不斷向出險企業提起訴訟，甚至有部分(fēn)激烈的境外(wài)債權人向香港高等法院提出清盤。這些都明顯增加了後續保交樓的工(gōng)作難度。
整體(tǐ)來看，在政府的大(dà)力支持下(xià)，保交樓的工(gōng)作有了一(yī)定的起色。但是從工(gōng)程進度來看，“保交樓”的工(gōng)作形勢仍然頗爲嚴峻。我(wǒ)們認爲，目前債務糾紛和資(zī)金不足的問題互相纏繞，明顯增加了保交樓的難度。考慮到當前資(zī)金不足的問題仍然較爲明顯，我(wǒ)們預計後續金融機構的專項借款将持續增加，規模将持續提升。此外(wài)監管當局亦可以給予商(shāng)業銀行更多的鼓勵和支持，鼓勵商(shāng)業銀行積極參與保交樓，從而推動保交樓工(gōng)作的順利進行。
